10 PYTAŃ DO SKUTECZNYCH „777”
Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji złożone w obecności notariusza w trybie art. 777 § 4 lub 5 k.p.c. to jeden z szybszych sposobów dochodzenia roszczeń. Tego rodzaju tytuł egzekucyjny potocznie nazywany jako „777” pozwala uniknąć prowadzenia kosztownych i wieloletnich postępowań sądowych, przez co jest jednym z najczęściej wybieranych sposób zabezpieczenia umów np. najmu komercyjnego. Od wszczęcia egzekucji komorniczej przeciwko dłużnikowi wierzyciela dzieli w zasadzie tylko postępowanie klauzulowe, w którego toku sąd rozpoznaje wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny. Mimo funkcjonującego przeświadczenia, że to krótkie postępowanie, to w zasadzie tylko formalność, sądy nierzadko oddalają wnioski wierzycieli (zwłaszcza po ostatniej nowelizacji art. 777 k.p.c.).
Jak zweryfikować dostarczone przez kontrahenta „777” by ograniczyć ryzyko odmowy wydania przez sąd tytułu wykonawczego? Pomocna może okazać się poniższa seria pytań i odpowiedzi.
Jak oznaczyć dłużnika, wierzyciela i łączący ich stosunek prawny?
Pomimo, że 777 to jednostronne oświadczenie konieczne jest prawidłowe określenie obu stron umowy stanowiącej źródło zobowiązania dłużnika. Art. 92 § 1 pkt 4 Prawa o notariacie wskazuje jakie dane osób fizycznych lub prawnych powinien zawierać akt, np. dla spółek jest to nazwa i siedziba. W praktyce, żeby sąd nie powziął żadnych wątpliwości, co do tego który podmiot poddaje się dobrowolnie egzekucji na rzecz którego, dodaje się więcej informacji, takich jak np. numer KRS, dane adresowe, czy sąd rejestrowy. Dane te najlepiej weryfikować w publicznym rejestrze: https://wyszukiwarka-krs.ms.gov.pl/. Nie należy zapominać także o właściwej reprezentacji, w tym celu sprawdzamy czy stawający do aktu jest należycie umocowany (zgodnie z zasadami reprezentacji ujawnionymi w KRS lub ewentualnie na podstawie pełnomocnictwa). Szczególną uwagę należy zwrócić na reprezentację spółki cywilnej, czy oddziału spółki zagranicznej.
Opisując umowę, w związku z którą dłużnik poddaje się egzekucji, sprawdzamy datę jej zawarcia (jako datę złożenia podpisu przez ostatnią ze stron). Niekiedy data zawarcia umowy różni się ona od daty wskazanej na stronie tytułowej umowy. W takim przypadku najlepiej opisać umowę wskazując obie te daty (data zawarcia / data ze strony tytułowej). Jeżeli strony wprowadzały zmiany do umowy, to w akcie również należy przywołać aneksy, porozumienia itp. Zweryfikujmy również strony zawierające umowę i obecne strony stosunku prawnego. Jeżeli pojawiały się tutaj zmiany, to opisując umowę lepiej używać sformułowania, że obecne strony wiąże umowa, niż że zawarły one umowę (bo zawierały ją de facto inne podmioty).
Jakie obowiązki dłużnika należy opisać w akcie?
Wszelkie obowiązki, w związku z którymi dłużnik poddaje się egzekucji powinny być opisane w akcie. Kwestia ta nabrała jeszcze większego znaczenia po ostatniej nowelizacji art. 777 § 2 k.p.c. Jeżeli jest to zobowiązanie pieniężne, wyszczególnimy jakie – płatności o charakterze czynszowym, kary umowne, odsetki, zwroty tzw. „zachęt” w umowach najmu. W przypadku powstania zadłużenia wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia, tylko w stosunku do tych kategorii zobowiązań finansowych, które zostały opisane w akcie. Natomiast w przypadku obowiązku co do wydania rzeczy wskazujemy w szczególności, kiedy rzecz ma zostać zwrócona wierzycielowi, np. zwrot lokalu w dniu rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu.
W jaki sposób opisać rzecz, do wydania której zobowiązał się dłużnik?
W związku z tym, że na co dzień pracuję z umowami najmu, ponownie pozwolę sobie wykorzystać przykład tej umowy. Akt 777 ma zabezpieczać wierzyciela przed brakiem zwrotu przez najemcę lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu. Ze względu na to, że w postanowieniu klauzulowym sąd przytacza obowiązek dłużnika zgodnie z treścią 777 bez możliwości jakiejkolwiek ingerencji, lokal należy tak opisać, aby komornik nie miał wątpliwości, które pomieszczenia podlegają eksmisji. Opisać je należy dosyć dokładnie, tj. wskazując nr pomieszczenia, powierzchnię, budynek, piętro i adres. Dobrą praktyką jest załączenie do 777 mapki ilustrującej położenie przedmiotu najmu (np. w przypadku braku nr pomieszczenia w umowie) oraz unikanie odsyłania do załączników z umowy.
Czy akt musi zawierać dokładną kwotę pieniężną podlegającą egzekucji?
O obowiązku zapłaty sumy pieniężnej mowa zarówno w art. 777 § 4 jak i § 5 k.p.c., z tą jednak różnicą, że w trybie § 4 należy wskazać konkretną wyliczoną już kwotę, która podlega zapłacie w oznaczonym terminie, a w trybie § 5 wystarczające jest określenie tylko górnej wysokości sumy pieniężnej. Przy czym, określając tę granicę należy unikać opisów: kwota stanowiąca 6-krotność czynszu i wprost wskazać oznaczoną sumę. Kwotę tę można podać w walucie polskiej lub obcej.
Jak najkorzystniej dla wierzyciela opisać zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku dłużnika co do zapłaty?
Mimo, że istnieje wiele możliwości na sformułowanie zdarzenia, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku co do zapłaty, to wierzyciel powinien mieć przede wszystkim na uwadze, by zaistnienie danego zdarzenia było możliwe do wykazania w formie wymaganej przez art. 786 § 1 k.p.c. Sąd nadaje bowiem klauzulę wykonalności po dostarczeniu dowodu w formie dokumentu urzędowego lub prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym. Jednym z najkorzystniejszych dla wierzyciela zdarzeń jest oświadczenie wierzyciela potwierdzające brak dokonania płatności sporządzone w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi. Zaistnienie tak opisanego zdarzenia wierzyciel jest w stanie z łatwością udowodnić. Należy unikać zdarzeń typu: brak zapłaty czy doręczenie wezwania do zapłaty, ponieważ mogą być one niemożliwe do wykazania. Warto przy formułowaniu opisu zdarzenia pamiętać, że zwrotne potwierdzenie odbioru nie stanowi dokumentu urzędowego, w przeciwieństwie do potwierdzenia nadania przesyłki rejestrowanej.
Jak najkorzystniej dla wierzyciela opisać zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku dłużnika co do wydania rzeczy?
Akt notarialny, o którym mowa w art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. obligatoryjnie musi zawierać termin wykonania obowiązku (tj. termin zapłaty / termin wydania rzeczy) lub zdarzenie, od którego uzależnione jest jego wykonanie. Pierwszy wariant, tj. wskazanie terminu wykonania obowiązku np. co do zwrotu lokalu, sprawdzi się w sytuacji, gdy z góry znana jest data dzienna wygaśnięcia umowy. Nadejście takiej daty będzie równoznaczne z nadejściem terminu. Drugą opcją przewidzianą m.in. na wypadek wcześniejszego rozwiązania umowy jest opisowe określenie zdarzenia. W takiej sytuacji jako zdarzenie warto przyjąć oświadczenie wierzyciela potwierdzające brak zwrotu przedmiotu najmu lub stwierdzające rozwiązanie umowy najmu (w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi). Należy unikać zdarzeń typu: brak zwrotu przedmiotu najmu.
Czy akt notarialny powinien mieć oznaczony „termin ważności”?
W przypadku aktu, o którym mowa w art. 777 § 5 k.p.c. konieczne jest oznaczenie terminu końcowego, do którego wierzyciel może wystąpić z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny. Brak lub nieprecyzyjne określenie terminu będzie skutkować oddaleniem przez sąd wniosku wierzyciela. W celu ograniczenia takiego ryzyka najlepiej wskazać w akcie konkretną datę dzienną, zamiast odwołania się w jakiś sposób do daty rozwiązania umowy.
O czym należy pamiętać w związku z nowelizacją art. 777 § 2 k.p.c.?
Akty sporządzone po 18 grudnia 2022 r. oprócz szczegółowego opisu treści zobowiązania dłużnika, powinny zawierać dodatkowe informacje, tj. zobowiązanie wzajemne wierzyciela z terminem jego wykonania (w umowach najmu będzie to najczęściej wydanie przedmiotu najmu w oznaczonej dacie oraz utrzymywanie przedmiotu najmu w stanie zgodnym z umową przez okres najmu) oraz data powstania zobowiązania dłużnika. Datą tą będzie zwykle data zawarcia umowy, aneksu, czy też cesji. W związku z tym, że nowelizacja ta miała miejsce stosunkowo niedawno, wciąż nie jest pewne, czy brak lub nieprawidłowe oznaczenie takich informacji w akcie, sądy będą poczytywać w kategorii błędów wpływających na skuteczność całego aktu.
Komu notariusz może wydać wypis aktu notarialnego?
Zgodnie z art. 110 § 1 Prawa o notariacie wypisy aktu notarialnego wydaje się stronom aktu lub osobom, dla których zastrzeżono w akcie prawo otrzymania wypisu, a także ich następcom prawnym. W związku z tym, że 777 stanowi jednostronne oświadczenie dłużnika, uprawnienie wierzyciela do uzyskania od notariusza dowolnej ilości wypisów aktu notarialnego będzie możliwe jedynie, gdy takie postanowienie zostanie zawarte w treści 777. Dysponowanie wypisem aktu notarialnego jest warunkiem koniecznym do skierowania wniosku o nadanie klauzuli wykonalności.
Jakich innych podstawowych zasad należy się trzymać sporządzając akt?
Weryfikując 777 warto sprawdzić, czy w całym akcie zachowano jednolite definiowanie pojęć oraz spójne oznaczenia stron. Co do zasady postępowanie klauzulowe ma charakter formalny, a więc sąd nie bada treści wiążącej strony umowy najmu, mimo że w praktyce często jej odpis załącza się do wniosku klauzulowego. Przedmiotem postępowania jest ustalenie czy akt notarialny spełnia kryteria uznania go za tytuł egzekucyjny. W związku z czym, należy mieć na uwadze, że wszelkie informacje powinny wynikać bezpośrednio z treści samego aktu. Co do zasady oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie powinno być złożone w dacie wcześniejszej niż zawarcie umowy, której ono towarzyszy.
